부동산 시장에서 오랫동안 불문율처럼 여겨졌던 “부부 공동명의 = 최고의 절세 전략” 공식에 균열이 생기고 있어요.
2026년 8월 초 기획재정부가 발표한 ‘2026년 세제개편안’과 후속 과세 해석에 따르면, 종부세 공정시장가액비율 인상과 거주 요건 강화 정책이 맞물리면서 부부 공동명의 보유자들의 셈법이 한층 복잡해졌어요.
갭투자 형태의 비거주 공동명의나 고가 주택 소유자라면 이번 개편안의 세부 조항을 냉정하게 따져보아야 해요. 2026 세제개편안에 담긴 부부 공동명의 과세 체계의 핵심 변화와 실질적인 영향을 팩트 위주로 철저히 분석해 드려요.
1. 종부세 공정시장가액비율 상향과 ‘인별 과세’의 함정
이번 개편안에서 가장 주의 깊게 살펴봐야 할 대목은 종합부동산세의 과세표준을 결정하는 ‘공정시장가액비율’의 단계적 인상 안이에요.
- 단계적 인상 일정: 현행 60% ➔ 2027년 70% ➔ 2028년 80%
- 1세대 1주택자 예외 규정: 2028년부터 공정시장가액비율이 80%로 올라갈 때, ‘1세대 1주택자’는 예외적으로 상향 대상에서 제외돼요.
| 구분 | 과세 원칙 | 2028년 공정시장가액비율 적용 |
| 단독명의 1세대 1주택자 | 세대별 과세 (특례) | 60%~70% 수준 유지 (상향 제외) |
| 부부 공동명의 1주택자 | 인별 과세 (원칙) | 80% 적용 (다주택자와 동일 비율) |
📌 팩트체크: 왜 공동명의가 80%를 적용받나요?
종부세법상 부부 공동명의 주택은 기본적으로 ‘인별 과세’ 원칙에 따라 소유자가 2명인 것으로 간주돼요. 따라서 별도의 ‘1세대 1주택 특례’를 신청하지 않는 한, 법적 ‘1세대 1주택자’ 범주에 들어가지 않아 2028년부터 다주택자와 동일하게 80%의 공정시장가액비율을 적용받게 돼요.
2. 비거주 공동명의 기본공제 축소 (실거주 vs 갭투자)
개편안은 ‘실제 거주하는 주택’과 ‘거주하지 않는 주택(갭투자 등)’에 대한 세제 혜택을 명확히 갈라놓았어요.
- 실거주 1주택자: 기본공제 14억 원으로 상향
- 비거주 1주택자: 기본공제 9억 원으로 축소
비거주 상태에서 부부 공동명의를 유지하는 경우, 공제 한도가 대폭 깎이게 돼요.
[비거주 부부 공동명의 종부세 공제 선택지]
- 각자 인별 신고 선택시 ➔ 부부 합산 총 8억 원 공제 (각 4억 원)
- 1세대 1주택 특례 선택시 ➔ 총 9억 원 공제
과거에는 공동명의를 통해 각자 9억 원씩 총 18억 원의 공제를 누릴 수 있었던 것에 비하면, 비거주 공동명의 보유자의 세 부담 증가 폭이 상대적으로 매우 크게 나타나요.
3. 양도소득세 장기거주특별공제 개편: ‘보유’에서 ‘거주’로
양도소득세 측면에서도 혜택의 중심축이 ‘보유 기간’에서 ‘실제 거주 기간’으로 전면 재편돼요.
- 거주 요건 미충족 시 공제 축소: 소유 주택에 실제 거주하지 않은 고가 1주택 공동명의자는 장기간 주택을 보유했더라도 2029년부터 장기거주특별공제율이 최저 0%까지 떨어질 예정이에요.
- 공동명의 양도세 공제 한도 신설: 부부 공동명의 양도소득세 공제 한도 역시 총 10억 원으로 제한되어, 고가 주택 양도 시 공동명의를 통한 분할 과세 절세 효과가 일정 부분 제약받게 돼요.
4. 무조건 공동명의가 불리해질까요? (역전 현상 분석)
그렇다면 이제 부부 공동명의를 무조건 단독명의로 바꾸거나 매도해야 할까요? 그렇지 않아요.
2028년부터 보유 기간과 연령에 따른 세액공제 한도를 보완하는 ‘장기거주 세액공제(최대 600만 원 한도)’가 신설돼요. 이에 따라 주택 가액과 지분율, 연령 구조에 따라 오히려 단독명의보다 공동명의가 세금 측면에서 유리해지는 역전 구간이 발생할 수 있어요.
- 시가 20억 원 이하 실거주 주택: 여전히 공동명의의 기본공제 분할 및 증여세 한도 활용이 유용해요.
- 초고가 주택 구간: 공정시장가액비율 80% 적용에 따른 불이익과 장기거주 세액공제 혜택의 크기를 비교 시뮬레이션해 보아야 해요.
⚠️ [확인 필요] 입법 변수 안내
본 세제개편안은 기획재정부의 행정부 추진안으로, 향후 국회 본회의 입법 심의 과정에서 세부 과세표준 구간이나 공정시장가액비율 80% 적용 여부 등 세부 수치가 수정될 가능성이 존재해요 [확인 필요].
5. 넥스트 액션: 성급한 판단보다 지표 기반의 관망 권장
부동산 세제 정책이 ‘실거주 중심’으로 재편되는 흐름은 명확해요. 하지만 세법 개정안이 국회를 최종 통과하기 전에 성급하게 명의를 변경하면 증여세나 취득세 등 의외의 추가 비용이 발생할 수 있어요.
- 실거주 요건 충족 가능성 점검: 가능한 범위 내에서 실제 입주 및 거주 기간을 채우는 것이 가장 확실한 절세 전략이에요.
- 1주택 특례 신청 시뮬레이션: 매년 9월 종부세 합산배제 및 특례 신청 기간에 단독명의 변경 신청과 인별 과세 유지 중 어느 쪽이 유리한지 세무 전문가와 계산해 보세요.
- 최종 입법 동향 추적: 국회 본회의 통과 과정에서 수정안이 나오는지 지속적으로 모니터링해야 해요.
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